שלב שלישי – חוזים...חוזים...חוזים
השלב הזה עשוי להיות עמוס בחוזים ובטיוטות "הלוך חזור" בעבור הנכס ונותני השירותים הנוספים בפרויקט.
חשוב להיעזר במשרד עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי על מנת לוודא שנקבל הסכם מיטבי עבורנו.
הסכם שכירות
הסכם שכירות מול בעל הנכס עשוי להיות מורכב ולהארך זמן רב, הכל תלוי בגמישות וברצון שני הצדדים להתקדם בעסקה.
בשלב זה יש לנצל הזדמנויות ולקבל את המיטב מבעל הנכס, כמובן שהכל תלוי במצב הנכס וגודל השטח המבוקש.
יש לשים לב לכל פרק בהסכם.
בהסכם שכירות על משרדי מעטפת למשל יש לנהל מו"מ על גובה ההקצב שנקבל מבעל הנכס לבינוי המשרדים שכן ברגע שנעזוב את הנכס יישאר לבעל הנכס משרד מוכן להמשך השכירות.
נושא נוסף הוא "גרייס" , דחייה בתשלומי השכירות עד לסיום העבודות ואכלוס ואו לתקופה מוסכמת מראש.
עוד נושאים חשובים הם: חניות, גובה ותקופת ערבות, דמי ניהול, תשלומים שוטפים וחשבונות עד לאכלוס, טיפול מול הרשויות המוניציפאליות, תקופת השכירות והארכה, דמי יציאה מהנכס טרם מועד פקיעת השכירות, התחייבות לטופס 4, מעלית חיצונית / פנימית וכו'..
בכניסה לנכס בנוי יש לקחת בחשבון את מצב הנכס, אנחנו עשויים למצוא את בעל הנכס פחות גמיש ולעיתים נשמע את צמד המילים "זו הכלה..." אך כמובן שישנם פרמטרים נוספים שישפיעו על אופי וטיב העסקה.
הסכם יועצים
צוות יועצים מנוסה ומקצועי חשוב מאוד להצלחת הפרויקט.
על היועצים להתמודד עם מצבים משתנים בשטח המון פעמים.
חשוב לוודא בהסכם מול יועץ: אספקת תוכניות בזמן, נוכחות פיזית בפגישות שבועיות ונוספות בהתאם לצורך, ביקורים קבועים באתר, זמינות, גמישות והצעת פתרונות יצירתיים, חבות מקצועית וביטוח מתאים.
ישנם המון סוגי יועצים ולרובם תקפקיד חשוב מאוד בהכנת תוכניות לפרויקט בינוי משרדים:
סופרפוזיציה, חשמל, מיזוג, תאורה, תברואה, מתח נמוך, בטחון, תקשורת, בטיחות, קונסטרוקטור, אקוסטיקה, כמאי, הסעדה ומטבחים ועוד...
תפקיד מנהל הפרויקט לאגד את החומר והתוכניות על מנת להגיש אותם לאישורכם הסופי כלקוח מזמין העבודות.
הסכם קבלנים
ישנם כמה סוגי עסקאות מול קבלני בינוי.
יש קבלני מפתח (Full turnkey), בעסקה מסוג זה ישנו תשלום המשלום לקבלן ובאחריותו ובכפוף כמובן להגדרות הלקוח והאדריכל לביצוע מלא מתחילת הפרויקט ועד לסופו כולל כל הציוד שהוגדר החל ממערכות מבנה דרך רצפה, מחיצות ודלתות, תקרה, תאורה חשמל, תקשורת, מיזוג ועד לעמדות עבודה, וילונות ואפילו מזוזות.
סוג נוסף של עסקה הוא בחירת קבלן בינוי ראשי בגבולות אחריות לבינוי ואספקת פריטים מסויימים כולל מערכות חשמל ומיזוג.
כקבלן ראשי באתר, הקבלן אחראי לכלל העבודות והקבלנים השונים באתר ובתשלום נוסף כמובן.
בנוגע לשאר הפריטים באתר יש צורך בביצוע מכרזים ובחירת קבלנים וספקים רלוונטים, ניהול מו"מ נוספים, הסכמים, אספקה והתקנה באתר בזמן ולפי תוכניות שהוגדרו ע"י היועצים (מסמך SOW ).
לשני הסוגים, קבלן ראשי מלא או חלקי יש יתרונות וחסרונות שיפורטו בהתאם לבקשתכם ע"י חברתנו כמו גם הכנת מסמכי מכרזים (RFP ).
ישנה החלטה נוספת שעליכם לקבל והיא אופן התשלום בעבור ביצוע הפרויקט.
לא משנה באיזה אופן עבודה בחרתם מול קבלן כזה או אחר, יש להחליט האם לעבוד במתכונת תשלומים של כתב כמויות או תשלום פאושלי (Fixed price).
בגדול...במסלול כתב כמויות נשלם רק על מה שסופק והותקן פיזית באתר ובמסלול פאושלי נשלם על מה שסוכם וסופק לפי אבני דרך לתשלום קבוע מראש.
גם כאן ישנם יתרונות וחסרונות לכל שיטה ונוכל להעביר לכם מידע שיסייע לכם בקבלת ההחלטה.